내가 자주 이용하는 타이틀 회사에서 지난주에 세미나를 했는데, 그중에서 상업용 부동산에 관한 주제가 있었다. 투자 수익을 분석하는 데 도움이 되는 내용이라, 상업용 부동산에 관심 있는 분들과 나누고 싶어 블로그에 정리해 보기로 했다.
상업용 매물을 보다 보면 “수익률 6%” 또는 “예상 수익률 12%”라는 숫자를 접하게 된다. 그런데 이 숫자만으로 투자 여부를 판단하기는 어렵다. 건물 가격을 기준으로 계산했는지, 내가 투자한 현금을 기준으로 계산했는지, 나중에 팔아서 얻을 이익까지 포함했는지에 따라 의미가 달라지기 때문이다.
오늘은 세미나에서 다룬 세 가지 지표, Cap Rate, Cash-on-Cash Return, IRR을 예시와 함께 설명해 보려고 한다.
Cap Rate, 건물 가격 대비 얼마나 버는가
Cap Rate는 건물 자체의 수익성을 살펴보는 지표다. 대출을 얼마나 받는지는 제외하고, 건물 가격에 비해 연간 순영업소득이 얼마나 발생하는지 본다.
계산식은 다음과 같다.
Cap Rate = 연간 순영업소득(NOI) ÷ 건물 가격 × 100
여기서 NOI라는 용어부터 이해하면 편하다. 임대수입 등에서 재산세, 보험료, 관리비, 일반적인 유지보수비처럼 건물 운영에 필요한 비용을 빼고 남은 금액이다. 대출 원금과 이자, 감가상각, 지붕 전체 교체 같은 자본적 지출은 일반적으로 NOI 계산에서 제외한다.
세미나 자료에 나온 예를 보자.
건물 가격이 250만 달러이고 연간 NOI가 15만 달러라면, Cap Rate는 6%다.
15만 달러 ÷ 250만 달러 × 100 = 6%
같은 건물을 200만 달러에 구입하고 NOI가 그대로 유지된다면, Cap Rate는 7.5%로 올라간다.
15만 달러 ÷ 200만 달러 × 100 = 7.5%
같은 소득을 내는 건물을 더 낮은 가격에 샀기 때문에 수익률이 높아진 것이다.
그렇다고 Cap Rate가 높을수록 무조건 좋은 매물이라는 뜻은 아니다. 임차인의 계약 만료가 얼마 남지 않았거나, 공실 위험이 크거나, 앞으로 상당한 수리비가 들어갈 가능성도 살펴봐야 한다.
특히 매물 자료의 NOI가 현재 실적인지, 앞으로 임대료를 올리고 공실을 채웠을 때의 예상치인지 확인해야 한다. 현재 받고 있는 임대료로 계산한 6%와 계획대로 모든 공간을 임대했을 때의 6%는 다르게 봐야 한다.
Cash-on-Cash Return, 내가 넣은 돈에 비해 얼마가 남는가
건물의 수익성을 확인했다면, 다음은 내 현금 사정이다.
대부분의 투자자는 건물 가격 전액을 현금으로 내지 않는다. 일부는 다운페이먼트로 내고, 나머지는 대출을 받는다. 이때는 대출금을 갚고 난 뒤 실제로 남는 돈을 계산해야 한다.
Cash-on-Cash Return은 내가 투자한 현금에 비해 1년 동안 얼마의 세전 현금흐름이 생기는지 보여준다.
Cash-on-Cash Return = 연간 세전 현금흐름 ÷ 총투자 현금 × 100
세미나 자료에서는 다음과 같은 예를 들었다.
400만 달러짜리 건물의 연간 NOI가 24만 달러라면 Cap Rate는 6%다. 여기에 다운페이먼트 30%, 즉 120만 달러를 넣고 나머지 280만 달러를 대출받았다고 가정해 보자.
연간 대출 원금과 이자 상환액이 20만 달러라면, 남는 현금은 4만 달러다.
연간 NOI 24만 달러 − 대출 원리금 20만 달러 = 4만 달러
이 금액을 내가 넣은 120만 달러로 나누면 현금 수익률은 약 3.33%다.
4만 달러 ÷ 120만 달러 × 100 = 약 3.33%
매물 자료에는 Cap Rate 6%라고 적혀 있어도, 대출 조건을 반영한 내 현금 수익률은 3.33%가 되는 셈이다.
이 예시는 이해를 돕기 위해 다운페이먼트만 투자금으로 계산했다. 실제로는 클로징 비용과 초기 공사비 등 추가로 투입한 현금도 포함해야 한다. 보유 중 큰 수리비가 발생하면 그해 남는 현금도 줄어든다.
반대로 원금 상환으로 대출 잔액이 줄어드는 효과는 이 현금 수익률에 직접 나타나지 않는다. 손에 남는 돈과 건물에 쌓이는 내 지분은 구분해서 봐야 한다.
IRR, 매입부터 매각까지 전체 수익은 어떤가
앞의 두 지표만으로는 장기간 보유했을 때의 투자 성과를 모두 설명하기 어렵다.
처음에는 임대수입이 적더라도 이후 임대료가 오를 수 있다. 보유 중 추가 공사비가 들어갈 수도 있고, 매각 가격에 따라 최종 결과가 크게 달라지기도 한다.
이런 흐름을 함께 살펴보는 지표가 IRR, 내부수익률이다.
IRR은 처음 넣은 돈, 보유 기간에 들어오고 나가는 돈, 마지막에 매각하고 회수하는 돈을 발생 시점까지 반영해 계산한 연환산 수익률이다. 같은 금액이라도 1년 뒤에 받는 돈과 5년 뒤에 받는 돈을 다르게 평가한다.
쉽게 보기 위해 별도의 가상 사례를 들어보자.
처음에 100만 달러를 투자하고, 5년 동안 매년 말 5만 달러씩 받는다고 가정하자. 5년째 말에는 건물을 팔고 대출 잔액과 매각 비용을 정산한 뒤 120만 달러를 추가로 회수한다.
이 경우 연간 현금 수익률은 5%지만, 매각 시 회수하는 금액까지 반영한 세전 IRR은 약 8.4%다.
단순히 총이익을 5년으로 나눈 숫자와는 다르다. 투자금이 언제 나갔고, 수익이 언제 들어왔는지를 함께 계산하기 때문이다.
그래서 “예상 IRR 15%”라는 자료를 보면, 나는 그 수익률을 만들기 위해 어떤 가정을 했는지 먼저 확인하고 싶다. 임대료를 매년 얼마나 올린다고 봤는지, 공실 기간은 얼마나 잡았는지, 마지막에 얼마에 팔 수 있다고 예상했는지가 중요하다.
예상 매각 가격을 높게 잡으면 IRR도 높아진다. 투자 전에 제시하는 IRR은 확정된 수익이 아니라, 가정에 따라 달라지는 계산 결과다.
현금 수익 외에 살펴볼 부분
세미나에서는 자산 가치 상승과 감가상각도 함께 다뤘다.
건물 가치가 오르고 대출 원금이 줄어들면, 매각 시 회수할 수 있는 내 지분이 늘어날 수 있다. 다만 가격 상승을 기대해 현재의 부족한 현금흐름을 가볍게 봐서는 안 된다. 건물을 보유하는 동안에는 대출금과 운영비를 계속 부담해야 하기 때문이다.
감가상각은 세금 계산에서 건물 취득원가를 여러 해에 걸쳐 비용으로 반영하는 방식이다. 미국의 일반적인 비주거용 상업 건물은 통상 39년에 걸쳐 감가상각하며, 토지 가치는 제외한다.
여기서 현금흐름과 과세소득은 다르다는 점을 기억해야 한다. 대출 원금 상환은 현금이 나가는 항목이지만 일반적인 비용 공제 항목은 아니다. 따라서 “남은 현금보다 감가상각액이 크니 세금이 없다”라고 바로 결론 내리기는 어렵다. 실제 세금 효과는 이자 비용, 감가상각, 손실 공제 제한 등을 함께 검토해야 한다.
내가 매물을 검토할 때 먼저 확인하고 싶은 것
이번 세미나 내용을 정리하면서, 수익률 숫자보다 그 숫자를 만든 자료를 먼저 봐야겠다는 생각이 들었다.
임대료가 실제로 들어오고 있는지, 임대차계약은 언제 끝나는지, 건물주가 부담하는 비용은 무엇인지부터 확인해야 한다. 여기에 대출 조건과 예상 수리비를 반영하면 투자 후 현금흐름이 좀 더 분명해진다.
나중에 좋은 가격에 파는 것도 중요하다. 하지만 그때까지 무리 없이 보유할 수 있는지가 먼저다.
상업용 부동산을 검토하고 있다면, 마음에 드는 매물의 수익률 옆에 이런 질문을 적어보면 좋겠다.
“이 숫자는 무엇을 기준으로 계산했고, 어떤 비용까지 반영했을까?”
그 답을 확인하는 과정에서 매물 광고만으로는 보이지 않던 부분이 드러난다.
