투자 수익률을 분석하는 내용도 유용했지만, 이번에 함께 나누고 싶은 내용은 ‘성공적인 매각 전략’이다.
부동산을 살 때는 가격과 임대수입에 관심이 쏠리기 쉽다. 얼마에 사는지, 매달 얼마가 남는지는 당장 계산할 수 있기 때문이다. 반면 언제, 어떤 방법으로 팔 것인지는 나중 일로 미루곤 한다.
그런데 상업용 부동산은 구입할 때부터 5년 후, 10년 후의 매각을 생각해야 한다. 같은 가격에 팔더라도 대출 잔액, 매각 비용, 세금, 재투자 방법에 따라 최종적으로 남는 금액이 달라진다.
5년 후에 판다면, 그때 누가 살 것인가?
예를 들어 임차인이 있는 작은 상가를 구입한다고 해보자. 임대료도 잘 들어오고 현재 수익률도 만족스럽다. 나는 이 건물을 5년 정도 보유한 뒤 팔 계획이다.
그런데 주요 임차인의 계약도 정확히 5년 뒤에 끝난다면 어떨까?
매수자는 건물을 구입하자마자 새 임차인을 찾아야 할 가능성을 고려할 것이다. 공실 기간의 손실과 새 임차인을 위한 공사비가 걱정되면, 가격을 낮춰 달라고 요구할 수도 있다.
반대로 매각 전에 믿을 만한 임차인과 적절한 조건으로 계약을 갱신했다면, 매수자는 앞으로 들어올 임대수입을 좀 더 구체적으로 검토할 수 있다.
그래서 매각 계획을 세울 때는 희망 가격뿐 아니라 임대차계약 만료일, 건물 상태, 대출 만기도 함께 봐야 한다. ‘5년 뒤에 팔겠다’는 계획에는 ‘그때 매수자에게 어떤 상태의 건물을 보여줄 것인가’라는 고민이 포함되어야 한다.
팔고 현금으로 받을 것인가, 다른 부동산에 투자할 것인가?
세미나에서는 현금화, 1031 Exchange, DST라는 세 가지 선택을 다뤘다. 각각 목적이 다르다. 특히 DST는 요건을 충족하면 1031 교환의 재투자 대상으로 활용할 수 있어, 두 방법이 서로 연결되기도 한다.
현금화, 세금을 정산하고 자금을 회수하는 방법
가장 이해하기 쉬운 방법은 건물을 팔고 대출과 매각 비용, 세금을 정산한 뒤 남은 현금을 받는 것이다. 세미나 자료에서는 이를 Cash Out이라고 표현했다.
은퇴 생활비가 필요하거나, 부동산 투자 비중을 줄이거나, 다른 용도로 자금을 쓰려는 사람에게 적합한 선택이 될 수 있다.
다만 매각 가격이 곧 내 통장에 남는 금액은 아니다.
가령 200만 달러에 팔더라도 대출 잔액이 80만 달러라면, 대출 상환 후 남는 돈은 120만 달러다. 여기에서 중개보수 등 매각 비용과 세금까지 반영해야 실제 회수액을 알 수 있다.
또한 세금은 대출을 갚고 남은 현금에 단순히 세율을 곱해서 계산하지 않는다. 매입원가와 자본적 개선 비용, 그동안의 감가상각 등을 반영한 세무상 기준금액을 따로 살펴봐야 한다. 감가상각으로 매년 비용 공제를 받았던 부분도 매각 시 세금에 영향을 준다.
따라서 매각을 고민할 때는 예상 판매가격과 함께 ‘세후에 얼마가 남는지’를 먼저 계산해 보는 것이 좋다.
1031 Exchange, 과세를 미루고 투자를 이어가는 방법
건물을 팔아도 부동산 투자를 계속하고 싶다면 1031 Exchange를 검토할 수 있다. 일정한 요건에 따라 투자용 또는 사업용 부동산을 다른 투자용 또는 사업용 부동산으로 교환하면서 매각차익에 대한 과세를 미루는 제도다.
여기서 중요한 단어는 ‘연기’다. 교환 자체로 세금이 영구히 없어지는 것은 아니다. 현금을 일부 받는 등 거래 구조에 따라 당장 과세되는 부분도 생길 수 있다.
예를 들어 직접 관리하던 임대주택을 팔고 상업용 건물에 재투자하는 방향을 검토할 수 있다. 반드시 같은 종류의 건물끼리 바꾸어야 한다는 뜻은 아니지만, 투자·사업 목적 등 적용 요건을 충족해야 한다.
일정도 중요하다. 일반적인 지연교환에서는 기존 부동산을 넘긴 날부터 45일 안에 대체 부동산을 서면으로 지정해야 한다. 취득 완료 기한은 통상 180일이지만, 해당 연도 세금 신고기한이 더 빠르면 연장 여부까지 확인해야 한다. 45일과 180일은 같은 날부터 계산한다.
매각대금을 먼저 개인 계좌로 받은 뒤 교환을 준비하면 문제가 생길 수 있다. 보통 매각 전에 Qualified Intermediary, 즉 적격 교환중개인을 정해 거래 구조를 마련한다.
결국 1031 교환은 클로징이 끝난 뒤 생각할 일이 아니다. 매각 전에 다음 투자 대상과 일정을 함께 준비해야 한다.
DST, 직접 관리하는 부담을 줄이고 싶을 때
임대수입은 계속 받고 싶지만 임차인 연락과 수리 문제를 직접 처리하는 일이 부담스러울 수도 있다.
DST는 Delaware Statutory Trust의 약자로, 신탁을 통해 여러 투자자가 부동산에 지분 형태로 참여하는 구조다. 전문 운영사가 관리를 맡는 상품에서는 투자자가 일상적인 건물 관리에 직접 관여하지 않는다. 일정 요건을 충족하는 DST 지분은 1031 교환의 대체 부동산으로 인정될 수 있다.
직접 소유한 건물을 매각하고, 요건에 맞는 DST에 재투자하는 방식으로 관리 부담을 줄이는 선택을 검토하는 것이다.
그 대신 내가 원하는 때에 쉽게 팔거나, 임대료와 건물 매각 시점을 직접 결정하기는 어렵다. 세미나 자료에는 5년에서 7년 정도의 보유 기간이 나왔지만, 이를 그 시점에 투자금을 돌려받는다는 보장으로 이해해서는 안 된다. 실제 회수 시점과 조건은 상품별로 확인해야 한다.
운영사가 있다고 수익이나 원금이 보장되는 것도 아니다. 투자 대상 건물, 대출 구조, 수수료, 분배금의 재원도 살펴봐야 한다.
또한 많은 DST 사모상품은 적격투자자를 대상으로 한다. 대표적인 개인 자격 기준에는 주거용 주택을 제외한 순자산 100만 달러 초과, 또는 최근 2년간 개인소득 20만 달러 초과나 부부 등의 합산소득 30만 달러 초과와 올해도 같은 수준의 소득이 예상되는 경우 등이 있다. 상품의 모집 조건에 따른 자격 확인이 필요하다.
자녀에게 남길 계획이라면 상속까지 함께 살펴보기
오래 보유한 부동산을 자녀에게 물려줄 생각이라면, 매각 여부를 상속 계획과 연결해서 볼 필요도 있다.
미국에서는 상속받는 자산의 세무상 기준금액이 일반적으로 사망 당시의 시장가치로 조정된다. 가치가 오른 자산에서는 흔히 Step-Up Basis라고 부른다.
단순한 예로, 부모의 세무상 기준금액이 100만 달러인 부동산이 상속 당시 200만 달러이고 해당 조정이 적용된다고 해보자. 자녀의 기준금액은 일반적으로 200만 달러가 된다. 이후 비슷한 가격에 매각한다면 과세 대상 매각차익이 작아질 수 있다.
하지만 이를 ‘자녀에게 넘기면 모든 세금이 없다’는 뜻으로 받아들이면 안 된다. 상속세와 향후 매각차익에 대한 소득세는 별개이며, 생전 증여는 상속과 기준금액 규칙이 다르다. 소유 구조와 가족 상황을 함께 검토해야 한다.
매입 전에 적어두면 좋은 매각 계획
이번 내용을 정리하면서, 상업용 부동산을 살 때 간단한 매각 계획도 함께 작성하면 좋겠다는 생각이 들었다.
우선 예상 보유 기간과 그때 필요한 자금을 적어본다. 5년 뒤 다른 건물에 재투자할 것인지, 10년 뒤 은퇴 생활비로 사용할 것인지에 따라 준비가 달라진다.
다음으로 매각 예정 시점의 임대차계약과 대출 만기를 확인한다. 지붕이나 냉난방 설비처럼 큰돈이 드는 교체 시기도 함께 살펴본다.
마지막으로 현금화했을 때의 예상 세후 금액과 재투자를 선택했을 때의 조건을 비교한다. 이 단계에서 회계사와 변호사, 필요한 경우 1031 교환중개인과 미리 협의하면 매각 직전에 선택을 서두르는 일을 줄일 수 있다.
나는 매물을 검토할 때 현재의 임대수입과 함께 이런 질문도 해보려고 한다.
“내가 이 건물을 팔 때, 다음 매수자는 무엇을 확인할까?”
그 질문을 매입 단계부터 해두면, 보유하는 동안 어떤 계약을 정비하고 어떤 자료를 관리해야 할지도 더 분명해진다.
